Επένδυση στην Ελλάδα με Νομική Ασφάλεια
Το πρόγραμμα Golden Visa της Ελλάδας εξακολουθεί να συγκαταλέγεται μεταξύ των πλέον ελκυστικών προγραμμάτων χορήγησης άδειας διαμονής μέσω επένδυσης στην Ευρώπη, παρέχοντας σε πολίτες τρίτων χωρών τη δυνατότητα να αποκτήσουν ανανεώσιμη άδεια διαμονής μέσω επιλέξιμων επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία.
Ωστόσο, μετά τις πλέον πρόσφατες νομοθετικές μεταρρυθμίσεις, οι επενδυτές καλούνται να κινηθούν σε ένα σημαντικά διαφοροποιημένο κανονιστικό πλαίσιο, το οποίο προβλέπει αυξημένα ελάχιστα όρια επένδυσης, αυστηρότερες προϋποθέσεις επιλεξιμότητας και νέους περιορισμούς ως προς τη χρήση των αποκτώμενων ακινήτων.
Για τον λόγο αυτό, η επιλογή του κατάλληλου ακινήτου δεν αποτελεί πλέον απλώς μια επιχειρηματική απόφαση· αποτελεί πρωτίστως νομική απόφαση.
Στη Makris & Partners, υποστηρίζουμε διεθνείς επενδυτές σε κάθε στάδιο της επένδυσής τους, διασφαλίζοντας ότι κάθε συναλλαγή συμμορφώνεται πλήρως με το ισχύον νομοθετικό πλαίσιο της Golden Visa, προστατεύοντας παράλληλα τα επιχειρηματικά και οικονομικά συμφέροντα των εντολέων μας.
Συνοπτική Παρουσίαση
|
Κατηγορία Επένδυσης |
Ελάχιστο Ύψος Επένδυσης |
Προϋποθέσεις Ακινήτου |
Επιλέξιμες Περιοχές |
|
Τυπική Επένδυση – Περιοχές Υψηλής Ζήτησης |
800.000 € |
Ένα (1) ακίνητο – ελάχιστη επιφάνεια 120 τ.μ. |
Αττική, Θεσσαλονίκη, Μύκονος, Σαντορίνη και νησιά με πληθυσμό άνω των 3.100 κατοίκων |
|
Τυπική Επένδυση – Υπόλοιπη Ελλάδα |
400.000 € |
Ένα (1) ακίνητο – ελάχιστη επιφάνεια 120 τ.μ. |
Όλες οι λοιπές περιοχές της χώρας |
|
Ειδική Κατηγορία Επένδυσης |
250.000 € |
Έργα μετατροπής χρήσης ή αποκατάστασης κτιρίων |
Αλλαγή χρήσης, μετατροπή βιομηχανικών κτιρίων, διατηρητέα κτίρια |
Βασική Επισήμανση
Η επιλογή μη επιλέξιμου ακινήτου μπορεί να καταστήσει έναν επενδυτή μη δικαιούχο Golden Visa, ανεξάρτητα από το ύψος του καταβληθέντος τιμήματος αγοράς.
- Τυπικές Επενδύσεις
Όριο Επένδυσης 800.000 €
Το υψηλότερο όριο επένδυσης εφαρμόζεται στις πλέον δημοφιλείς και υψηλής ζήτησης αγορές ακινήτων της Ελλάδας:
- Αττική
- Θεσσαλονίκη
- Μύκονος
- Σαντορίνη
- Νησιά με μόνιμο πληθυσμό άνω των 3.100 κατοίκων
Η επένδυση πρέπει να αφορά ένα και μόνο ακίνητο.
Εφόσον η επένδυση αφορά υφιστάμενο κτίριο ή ακίνητο για το οποίο έχει εκδοθεί οικοδομική άδεια, το ακίνητο πρέπει να διαθέτει ελάχιστη επιφάνεια 120 τ.μ. κύριων χώρων.
Το ίδιο όριο επένδυσης εφαρμόζεται επίσης στις μακροχρόνιες συμβάσεις τουριστικής μίσθωσης καθώς και στις επενδύσεις τύπου timeshare (χρονομεριστικής μίσθωσης).
Όριο Επένδυσης 400.000 €
Για όλες τις λοιπές περιοχές της Ελλάδας, το ελάχιστο απαιτούμενο ύψος της επένδυσης μειώνεται στις 400.000 €, με την ίδια προϋπόθεση ελάχιστης επιφάνειας του ακινήτου, ήτοι 120 τ.μ.
Η συγκεκριμένη κατηγορία έχει αυξήσει σημαντικά το ενδιαφέρον των επενδυτών για αναδυόμενους επενδυτικούς προορισμούς, οι οποίοι προσφέρουν ελκυστικές αποδόσεις με χαμηλότερο αρχικό κόστος εισόδου.
- Ειδική Κατηγορία Επένδυσης (250.000 €)
Ίσως η πλέον ελκυστική επιλογή υπό το ισχύον νομοθετικό πλαίσιο αφορά επενδύσεις ύψους 250.000 €.
Η κατηγορία αυτή εφαρμόζεται σε:
✔ Ακίνητα των οποίων η χρήση μετατρέπεται από επαγγελματική σε κατοικία
✔ Πρώην βιομηχανικά κτίρια τα οποία μετατρέπονται σε οικιστικά συγκροτήματα
✔ Διατηρητέα κτίρια που τελούν υπό αποκατάσταση
Οι επενδύσεις αυτές συνδυάζουν:
- χαμηλότερες κεφαλαιακές απαιτήσεις,
- σημαντικές προοπτικές υπεραξίας,
- δυνατότητες αστικής αναγέννησης, και
- επιλεξιμότητα για την απόκτηση Golden Visa.
Πρακτική Επισήμανση
Τα έργα μετατροπής χρήσης απαιτούν προσεκτικό νομικό και τεχνικό έλεγχο.
Οι πολεοδομικές άδειες, οι εγκρίσεις αλλαγής χρήσης και οι προθεσμίες ολοκλήρωσης αποτελούν κρίσιμους παράγοντες για την επιτυχή έκδοση της άδειας διαμονής.
- Περιορισμοί που Πρέπει να Γνωρίζει Κάθε Επενδυτής
Το αναθεωρημένο νομοθετικό πλαίσιο εισάγει ορισμένους σημαντικούς περιορισμούς.
Τα ακίνητα που αποκτώνται στο πλαίσιο του προγράμματος Golden Visa:
❌ δεν επιτρέπεται να χρησιμοποιούνται για βραχυχρόνιες μισθώσεις μέσω Airbnb ή άλλων αντίστοιχων πλατφορμών,
❌ δεν επιτρέπεται να υπεκμισθώνονται,
❌ τα ακίνητα που προέρχονται από μετατροπή πρώην βιομηχανικών κτιρίων δεν επιτρέπεται να χρησιμοποιηθούν μεταγενέστερα ως επαγγελματικές εγκαταστάσεις.
Η πλήρης κατανόηση των περιορισμών αυτών πριν από την απόκτηση του ακινήτου είναι απολύτως αναγκαία.
Γιατί ο Νομικός Έλεγχος είναι Καθοριστικής Σημασίας
Μία επένδυση για την απόκτηση Golden Visa δεν αποτελεί απλώς μία συναλλαγή επί ακινήτου.
Συνδυάζει ζητήματα:
- Εμπράγματου Δικαίου και Δικαίου Ακινήτων,
- Μεταναστευτικού Δικαίου,
- Φορολογικού Δικαίου,
- Πολεοδομικού Δικαίου,
- Συμβατικού Δικαίου, και
- Κανονιστικής Συμμόρφωσης.
Ως εκ τούτου, ένας ολοκληρωμένος νομικός έλεγχος θα πρέπει να εξακριβώνει:
✓ το ιδιοκτησιακό καθεστώς,
✓ την αλληλουχία και το ιστορικό των τίτλων κτήσης,
✓ την ύπαρξη βαρών, περιορισμών ή άλλων εμπράγματων δικαιωμάτων τρίτων.
✓ τη συμμόρφωση με την πολεοδομική νομοθεσία,
✓ την επιλεξιμότητα του ακινήτου για την απόκτηση Golden Visa,
✓ τις φορολογικές συνέπειες της επένδυσης,
✓ τους συμβατικούς και νομικούς κινδύνους της συναλλαγής.
Makris & Partners
Ο Ολοκληρωμένος Νομικός σας Σύμβουλος για Επενδύσεις στην Ελλάδα
Οι διεθνείς επενδυτές χρειάζονται, κατά κανόνα, πολύ περισσότερα από απλή νομική υποστήριξη.
Χρειάζονται έναν αξιόπιστο σύμβουλο, ικανό να συντονίσει κάθε πτυχή της επένδυσής τους.
Για τον λόγο αυτό, η Makris & Partners παρέχει ολοκληρωμένες υπηρεσίες (one-stop shop), καλύπτοντας τόσο τις νομικές όσο και τις πρακτικές πτυχές κάθε επένδυσης στην Ελλάδα.
Οι Υπηρεσίες μας
Συμβουλευτικές Υπηρεσίες Golden Visa
- Στρατηγικός σχεδιασμός της επένδυσης.
- Έλεγχος επιλεξιμότητας για την απόκτηση Golden Visa.
- Υποβολή και διαχείριση αιτήσεων χορήγησης άδειας διαμονής.
- Υποβολή αιτήσεων για τα μέλη της οικογένειας του επενδυτή.
- Ανανέωση αδειών διαμονής.
Ακίνητη Περιουσία
- Νομικός έλεγχος ακινήτων (Legal Due Diligence).
- Σύνταξη, αναθεώρηση και διαπραγμάτευση συμβάσεων.
- Εκπροσώπηση ενώπιον συμβολαιογράφων.
- Συντονισμός της διαδικασίας ολοκλήρωσης της συναλλαγής (closing).
- Καταχώριση δικαιωμάτων στο Ελληνικό Κτηματολόγιο.
Φορολογικές και Τραπεζικές Υπηρεσίες
- Έκδοση Ελληνικού Αριθμού Φορολογικού Μητρώου (Α.Φ.Μ.).
- Παροχή υπηρεσιών Φορολογικού Εκπροσώπου.
- Φορολογική εγγραφή και συμμόρφωση.
- Άνοιγμα προσωπικών και εταιρικών τραπεζικών λογαριασμών.
- Συντονισμός με λογιστές και φορολογικούς συμβούλους.
Εταιρικές και Επιχειρηματικές Υπηρεσίες
- Σύσταση εταιρειών.
- Δημιουργία εταιρικών δομών συμμετοχών (holding structures).
- Σχεδιασμός και σύσταση επενδυτικών οχημάτων (investment vehicles).
- Παροχή συνεχούς νομικής υποστήριξης και συμβουλευτικών υπηρεσιών.
Γιατί οι Διεθνείς Επενδυτές Επιλέγουν τη Makris & Partners
✔ Εξατομικευμένη εξυπηρέτηση boutique δικηγορικής εταιρείας με πρότυπα διεθνούς επιπέδου.
✔ Άριστη επικοινωνία στην αγγλική γλώσσα.
✔ Εκτεταμένη εμπειρία σε διασυνοριακές συναλλαγές και διεθνείς επενδύσεις.
✔ Ισχυρό δίκτυο συνεργασίας με συμβολαιογράφους, πολιτικούς μηχανικούς, λογιστές και τραπεζικά ιδρύματα.
✔ Ολοκληρωμένη διαχείριση κάθε επενδυτικού έργου από την αρχή έως την ολοκλήρωσή του.
✔ Ένα και μοναδικό σημείο επικοινωνίας καθ’ όλη τη διάρκεια της επενδυτικής διαδικασίας.
Συχνές Ερωτήσεις
Μπορώ να αγοράσω περισσότερα από ένα ακίνητα;
Κατά γενικό κανόνα, οι επενδύσεις που υπάγονται στα όρια των 400.000 € και 800.000 € πρέπει να αφορούν ένα και μόνο ακίνητο. Τυχόν ειδικές εξαιρέσεις θα πρέπει να εξετάζονται κατά περίπτωση, βάσει των πραγματικών περιστατικών και του εφαρμοστέου νομοθετικού πλαισίου.
Μπορώ να εκμισθώσω το ακίνητό μου μέσω Airbnb;
Όχι. Τα ακίνητα που αποκτώνται στο πλαίσιο του προγράμματος Golden Visa δεν επιτρέπεται να χρησιμοποιούνται για βραχυχρόνια μίσθωση μέσω πλατφορμών όπως η Airbnb ή άλλων αντίστοιχων υπηρεσιών.
Μπορούν τα μέλη της οικογένειάς μου να αποκτήσουν άδεια διαμονής;
Ναι. Τα επιλέξιμα μέλη της οικογένειας δύνανται να λάβουν άδεια διαμονής σύμφωνα με τις διατάξεις της ισχύουσας νομοθεσίας που διέπει το πρόγραμμα Golden Visa.
Χρειάζομαι ελληνικό Αριθμό Φορολογικού Μητρώου (Α.Φ.Μ.);
Ναι.
Η έκδοση ελληνικού Αριθμού Φορολογικού Μητρώου (Α.Φ.Μ.) αποτελεί απαραίτητη προϋπόθεση πριν από την απόκτηση οποιουδήποτε ακινήτου στην Ελλάδα.
Μπορείτε να ανοίξετε τραπεζικό λογαριασμό στην Ελλάδα για λογαριασμό μου;
Ναι.
Αναλαμβάνουμε τον πλήρη συντονισμό της διαδικασίας ανοίγματος τραπεζικού λογαριασμού με τα μεγαλύτερα ελληνικά πιστωτικά ιδρύματα και υποστηρίζουμε τους πελάτες μας σε όλες τις απαιτήσεις τεκμηρίωσης και κανονιστικής συμμόρφωσης.
Είναι απαραίτητο να ταξιδέψω στην Ελλάδα;
Σε πολλές περιπτώσεις, σημαντικό μέρος της διαδικασίας μπορεί να ολοκληρωθεί μέσω ειδικού πληρεξουσίου που έχει νομίμως χορηγηθεί, περιορίζοντας ουσιωδώς την ανάγκη επανειλημμένων ταξιδιών στην Ελλάδα.
Συμπέρασμα
Η επένδυση στην Ελλάδα προσφέρει εξαιρετικές επιχειρηματικές και επενδυτικές ευκαιρίες, υπό την προϋπόθεση ότι κάθε συναλλαγή σχεδιάζεται και δομείται ορθά ήδη από το αρχικό της στάδιο.
Η επιλογή έμπειρων νομικών συμβούλων αποτελεί συχνά τον καθοριστικό παράγοντα που διαφοροποιεί μια ομαλή και ασφαλή επένδυση από μία συναλλαγή που ενδέχεται να οδηγήσει σε δαπανηρές νομικές επιπλοκές.
Στη Makris & Partners, συνδυάζουμε υψηλού επιπέδου νομική εξειδίκευση, βαθιά κατανόηση των επιχειρηματικών αναγκών των πελατών μας και εξατομικευμένη προσέγγιση, καθοδηγώντας διεθνείς επενδυτές με ασφάλεια και αποτελεσματικότητα σε κάθε στάδιο της επενδυτικής τους πορείας στην Ελλάδα.
Αντωνία Πλουμιστή Γρίβα – Δικηγόρος Αθηνών
ploumisti@makrispartners.com
