Μία σημαντική νέα δυνατότητα παρέχεται πλέον, στο πλαίσιο του Εξωδικαστικού Μηχανισμού Ρύθμισης Οφειλών, σε φυσικά πρόσωπα που διαθέτουν περισσότερα του ενός ακίνητα. Ειδικότερα, ο οφειλέτης μπορεί να επιλέξει τη διατήρηση της κύριας κατοικίας του, συναινώντας παράλληλα στη ρευστοποίηση άλλων ακινήτων της περιουσίας του, όπως εξοχικής κατοικίας, οικοπέδου ή αγροτεμαχίου.
Η σχετική δυνατότητα τέθηκε σε πλήρη εφαρμογή από τις 21 Σεπτεμβρίου 2026 μέσω της ηλεκτρονικής πλατφόρμας της Γενικής Γραμματείας Χρηματοπιστωτικού Τομέα και Διαχείρισης Ιδιωτικού Χρέους και δημιουργεί μία πρόσθετη επιλογή για οφειλέτες οι οποίοι επιδιώκουν μία βιώσιμη ρύθμιση, χωρίς να διακινδυνεύσουν την κατοικία στην οποία διαμένουν.
Διατήρηση της κύριας κατοικίας και αξιοποίηση της λοιπής περιουσίας
Με το νέο πλαίσιο, ο οφειλέτης έχει τη δυνατότητα, κατά την υποβολή της αίτησής του, να ζητήσει την εξαίρεση της κύριας κατοικίας του από τη ρευστοποίηση και συγχρόνως να αποδεχθεί την εκποίηση άλλων ακινήτων που διαθέτει.
Η επιλογή αυτή μπορεί να έχει ουσιαστική επίδραση στους όρους της προτεινόμενης ρύθμισης. Η αξιοποίηση της υπόλοιπης ακίνητης περιουσίας μπορεί να περιορίσει το ύψος της οφειλής που απομένει προς ρύθμιση και, συνακόλουθα, να οδηγήσει σε χαμηλότερες μηνιαίες καταβολές.
Πρόκειται, επομένως, για μία εναλλακτική λύση σε σχέση με τη διατήρηση του συνόλου της ακίνητης περιουσίας και τη ρύθμιση μεγαλύτερου μέρους του χρέους σε βάθος χρόνου. Ο οφειλέτης μπορεί πλέον να σταθμίσει εάν τον εξυπηρετεί περισσότερο η διατήρηση όλων των ακινήτων του ή η προστασία ειδικά της κύριας κατοικίας του με παράλληλη ρευστοποίηση άλλων περιουσιακών στοιχείων.
Υπό ποιες προϋποθέσεις προστατεύεται η κύρια κατοικία
Κατά τη διαδικασία υποβολής της αίτησης στην ηλεκτρονική πλατφόρμα, ο οφειλέτης δηλώνει την πρόθεσή του να διατηρήσει την κύρια κατοικία του. Το ακίνητο αυτό αντιμετωπίζεται χωριστά από την υπόλοιπη ακίνητη περιουσία και λαμβάνεται υπόψη κατά τη διαμόρφωση της πρότασης αναδιάρθρωσης.
Εφόσον η πρόταση γίνει αποδεκτή και συναφθεί η σχετική σύμβαση αναδιάρθρωσης, οι πιστωτές που δεσμεύονται από αυτή δεν μπορούν, όσο τηρούνται οι όροι της ρύθμισης, να επισπεύσουν μέτρα αναγκαστικής εκτέλεσης σε βάρος της κύριας κατοικίας που έχει εξαιρεθεί.
Η προστασία, ωστόσο, δεν είναι απόλυτη ούτε ανεξάρτητη από την τήρηση της συμφωνίας. Σε περίπτωση που ο οφειλέτης παύσει να εξυπηρετεί τη ρύθμιση, ενδέχεται να απωλέσει την προστασία που αυτή του παρέχει. Παράλληλα, η συμφωνία δεσμεύει τους πιστωτές που υπάγονται σε αυτή και δεν επεκτείνεται αυτομάτως σε απαιτήσεις τρίτων που βρίσκονται εκτός της συγκεκριμένης ρύθμισης.
Ποιους αφορά η νέα δυνατότητα
Η συγκεκριμένη επιλογή αφορά φυσικά πρόσωπα και όχι εταιρείες και αποκτά ιδιαίτερη σημασία για οφειλέτες που διαθέτουν περισσότερα του ενός ακίνητα. Μπορεί να αξιοποιηθεί τόσο από ιδιώτες με ληξιπρόθεσμες τραπεζικές ή άλλες οφειλές όσο και από ελεύθερους επαγγελματίες και αυτοαπασχολούμενους με χρέη που συνδέονται με την επιχειρηματική τους δραστηριότητα.
Ιδιαίτερη πρόβλεψη υπάρχει και για οφειλέτες που είχαν ήδη υπαχθεί στο παρελθόν στον Εξωδικαστικό Μηχανισμό, αλλά απώλεσαν τη ρύθμισή τους, μεταξύ άλλων λόγω αδυναμίας εξυπηρέτησης των προβλεπόμενων δόσεων. Για τις περιπτώσεις αυτές προβλέπεται δυνατότητα υποβολής νέας αίτησης εντός έξι μηνών από την έναρξη εφαρμογής του νέου πλαισίου.
Δυνατότητα αξιοποίησης του μηχανισμού προβλέπεται επίσης, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, για πρόσωπα που είχαν προσφύγει στο παρελθόν στις διατάξεις του ν. 3869/2010 («νόμος Κατσέλη»), εφόσον δεν υφίσταται πλέον σχετική εκκρεμοδικία.
Τι ισχύει για όσους διαθέτουν μόνο την κύρια κατοικία τους
Η νέα επιλογή αφορά οφειλέτες με περισσότερα ακίνητα. Όσοι διαθέτουν ως μοναδικό ακίνητο την κύρια κατοικία τους μπορούν να εξακολουθήσουν να προσφεύγουν στη συνήθη διαδικασία του Εξωδικαστικού Μηχανισμού, στο πλαίσιο της οποίας προβλέπεται δυνατότητα μακροχρόνιας αποπληρωμής των οφειλών, με έως 240 δόσεις για οφειλές προς το Δημόσιο και έως 420 δόσεις για οφειλές προς τράπεζες και λοιπούς χρηματοδοτικούς φορείς.
Παράλληλα, το πεδίο εφαρμογής του μηχανισμού έχει διευρυνθεί, καθώς είναι πλέον δυνατή η υποβολή αίτησης και για συνολικές οφειλές από 5.000 ευρώ και άνω.
Μία επιπλέον επιλογή που απαιτεί εξατομικευμένη αξιολόγηση
Η δυνατότητα διατήρησης της κύριας κατοικίας με ταυτόχρονη ρευστοποίηση άλλων ακινήτων διευρύνει τις διαθέσιμες λύσεις για τη ρύθμιση ιδιωτικών οφειλών. Δεν αποτελεί, ωστόσο, λύση που είναι κατ’ ανάγκη συμφέρουσα για κάθε οφειλέτη.
Πριν από την επιλογή της συγκεκριμένης διαδικασίας είναι σκόπιμο να αξιολογούνται συνολικά το ύψος και το είδος των οφειλών, η αξία και τα βάρη κάθε ακινήτου, η σύνθεση της περιουσίας, οι συμμετέχοντες πιστωτές, καθώς και η πραγματική δυνατότητα του οφειλέτη να ανταποκριθεί μακροπρόθεσμα στις δόσεις της προτεινόμενης ρύθμισης.
Η ορθή προετοιμασία της αίτησης και η προηγούμενη αξιολόγηση των διαθέσιμων επιλογών είναι, συνεπώς, καθοριστικής σημασίας, ώστε η λύση που θα επιλεγεί να ανταποκρίνεται στις πραγματικές οικονομικές και περιουσιακές συνθήκες κάθε περίπτωσης.
Εάν επιθυμείτε να εξετάσετε τη δυνατότητα υπαγωγής σας στον Εξωδικαστικό Μηχανισμό και να αξιολογήσετε ποια λύση ανταποκρίνεται καλύτερα στα δεδομένα της περίπτωσής σας, μπορείτε να επικοινωνήσετε με τη δικηγορική μας εταιρεία. (info@makrispartners.com / 2103644677)
Γεωργία Πατσίδου / Δικηγόρος – Εταίρος
